Borçlar Hukuku Özel Hükümler Ders Notları - Kira Sözleşmesi

BORÇLAR HUKUKU ÖZEL HÜKÜMLER DERSİ – DERS NOTLARI – KİRA SÖZLEŞMESİ 15.03.13

6570 sayılı kanun neredeyse tamamen BK’nın içine konarak bu kanun kaldırılmıştır.

    A)   Genel Hükümler :

Taşınır-taşınmaza ilişkin hükümlere uygulanır. 6570 sayılı kanun, iskele, liman vs. yerlerde bulunan alanlar için uygulanıyordu ama BK ile bu şart kaldırılmıştır.

Ayrıca BK 332 ve devamındaki bazı maddelerin uygulanması 8 YIL için ertelenmiştir.

·      Adi Kira Sözleşmeleri : Kanundaki tanımı : Konut veya çatılı iş yerleri için yapılan, bir şeyin kullanılmasını ve bundan yararlanılmasını kiracıya bırakarak, kiracının da buna karşılık olarak bir tutarı ödemesini taahhüt ettiği anlaşmalardır.

Doktrindeki tanımı ise : Kiralayanın bir şeyin belli bir süre kullanması için, belli bir ücret karşılığında kiraya verenin, kiralayana vermeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.

Kurucu Unsurları : 1- Bedel, 2 – Tarafların uyuşması, 3 – Kullanmaya tahsis etme

Hukuki Niteliği :

1-    Rızai Bir Sözleşmedir : İki tarafın kira bedeli ve konusu belli olmak şartıyla karşılıklı iradeleri ile yapmalarıdır. Teslim edilme şartı yoktur.

2-    İvazlı (Karşılıklı borç doğuran) bir sözleşmedir : Taraflardan biri kira konusu şeyi verirken, diğer taraf ise kira bedelini ödeyecektir. Eğer bedel olmazsa kira sözleşmesi değil, ariyet olur.

3-    Sürekli bir borç ilişkisi doğuran sözleşmedir : (Kiraya veren bakımından) : örneğin; kiralayan evi 1 yıl için kiralıyorsa, 1 sene boyunca sürekli olarak evin kullanılmasını sağlamalıdır. Kiracı bakımından ise dönemlik bir borç ilişkisi söz konusudur. Çünkü kira bedelini dönem dönem öder.

·      Kira sözleşmeleri belirli bir süre için olabileceği gibi, belirsiz sureli de olabilir. Belirli sureli kira sözleşmeleri sona erdirilmezse, belirsiz sureli olur.

·      Kiracı ev sahibine ‘sürem bitti, ayrılıyorum’ demedikçe sözleşme kendiliğinden uzar. Kiraya veren çıkartamaz. Burada kanun koyucu zayıf olan tarafı korumuştur.

·      Kiracı, bir kira dönemi içinde 2 kere ödemesini geciktirirse, kiraya veren ikisinde de ihtar vererek kiracıyı evden çıkartabilir. Ihtarlar noterden yapılmalıdır. Yahut kiraya veren haklı bir sebebi varsa çıkartabilir. Her halükarda 10 yıl geçince sebep göstermeden sona erdirebilir.

·      Fiyat artırımına ilişkin olarak eğer KİRA SÖZLEŞMESİNDE bir oran varsa ona bakılır. Ancak ikinci sene ÜFE oranına bakılır. Eğer bir oran yoksa yine ÜFE oranlarına bakılır.

·      Beş yılda bir kira bedelinin yeniden hakkaniyet ölçüsünde belirlenmesi için mahkemeye başvurulur. Hakim %20ye dek indirim de yapabilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI

1 – Tarafların Anlaşması : taraflar ücret ve süre konusunda anlaşmalıdır.

2- Kiraya verilenin kullanım için devri : haklar ve iktisadi değer ancak hasılat kirasına konu olur, adi kira sözleşmesine konu olamaz. Kiralanan malın illaki kiraya verenin malı olmasına gerek yoktur. Kiraya verildiğinde kiracıya devredilmeli ve sözleşme bittiğinde kiracı, kiralayana verene geri vermelidir.

3- Kira Ücreti : Tl veya döviz olarak belirlenebilir. Bu sözleşmede belirtilmelidir. Ücret serbestçe belirlenebilir. Bunun tek sınırı Gabin hükümleridir. Kira bedelinin ödenmemesi konusunda cezai şart geçerli değildir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI

Fiil ehliyetine sahip olan herkes bu sözleşmeyi yapabilir. Örneğin müşterek malikler sahip oldukları şeyi birlikte kiraya verirler. Kapıcı dairesi, apartman yöneticisi tarafından tek başına kiraya verilemez. Kat mülkiyeti kanununa gore 4/5 lik olumlu bir oy oranı gerekmektedir.

Aile konutu ise; aile konutu üzerinde eşlerden biri ‘aile konutudur’ diye şerh koydurabilir. Aile konutunda eşler, kiraya verene karşı birlikte sorumludurlar. Eşlerden birinin rızası olmadan kira sözleşmesi feshedilemez.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ

Kanunda özel bir şekil şartı öngörülmediğinden sözleşme serbestisinden söz edilir. Fakat ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması daha evladır. Kamu kurumlarına ait taşınmazların kiraya verilmesinde ise noter onaylı ve yazılı olma şartı vardır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ

Belirli sureli olup olmaması sona erdirme açısından önem taşır. Fesih bildirimi veya ikale sözleşmesi ile kiranın sona erebilmesi için belirsiz süreli olmalıdır. Ikale sözleşmesi : yeni bir sözleime yaparak eskisini geçersiz hale getirme.

Sözleşme yapılırken depozito alınabilir. Ancak kanun koyucu üst sınır koymuştur. Kiracından en fazla 3 AYLIK depozito alınabilir. Bu depozito ortak bir hesaba yatırılır.

KİRAYA VERENİN BORÇLARI

1- Kiralananın, sözleşmede öngörülen kullanma amacına elverişli şekilde teslim ve bu halde bulundurma borcu ; eğer gereği gibi teslim edilmemiş ise ayıptan söz edilir. Örneğin;

-       ev üzerinde kamulaştırma olması : hukuki ayıp

-       rutubet varsa : maddi ayıp

-       kiralayana sürekli hakaret : manevi ayıp

Ayıptan sorumluluğun mevzubahis olması için kiralayanın bundan haberdar olması gerekir. Ayıptan sorumluluğu kaldıran sözleşmeler geçerlidir.

2- Ayıptan doğan sorumluluk

3-Zapttan Sorumluluk

4-Vergi ve yan giderlere katılma borcu

Ayıp Halinde Kiracının Hakları :

ð     Ayıbın giderilmesini isteme hakkı / Tamir (onarım) isteme hakkı

ð     Fesih hakkı (önemli ayıp – 306/2)

ð     Kira bedelinin indirilmesini isteme hakkı (370)

ð     Tazminat Talebi (305) kiracı seçimlik hak olarak zararın giderilmesini ister. Tazminattan bahsedilebilmesi için kiraya verenin kusuru olmalıdır.

Kira sözleşmesi varken orayı satan alan kimse ancak ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye ettirebilir.

Kira hakkı bir ayni hak değil, alacak hakkıdır. Ancak ilgili kimseye karşı ileri sürülebilir.  Tapuya şerh verilirse kuvvetlendirilmiş bir alacak hakkı söz konusu olur. Şerh varsa, satın alan kimse tapuya güven ilkesi gereği hiçbir şekilde tahliye isteyemez.

Yıllık 3bin lirayı geçen ödemeler banka üzerinden yapılmalıdır.

Ayıptan Sorumluluğun Şartları

§     Kiralanan Ayıplı Olmalıdır : Kira sözleşmesinde ayıp, kiralananın kira sözleşmesiyle öngörülen kullanma amacına uygun vasıflardan yoksun olmasıdır. Kiralayanın kusurundan, beklenmedik halden veya diğer kiracıların davranışlarından doğan ayıplardan kiralayan sorumludur.

§     Kiracı ayıbı bilmemelidir : Kiracı, sözleşmenin kurulduğu anda kiralananda mevcut olduğunu bildiği veya bilmesi gereken ayıplar için kiraya verene karşı ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvuramaz.

§     Kiralayanın sorumluluğuunu kaldıran veya sınırlandıran bir sözleşme bulunmamalıdır : bu anlaşmaların yapılmasına iki sınırlama getirilmiştir. 1.si, konut veya çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. 2.si, konut veya çatılı işyeri dışındaki kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla kiracı aleyhine düzenleme yapılamaz.

KİRACININ BORÇLARI

I - Kiralananın kullanılmasına ilişkin borçları

a)    Kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma borcu

b)   Komşulara saygı gösterme borcu

c)    Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu

d)   Kiracının, ayıpları kiraya verene bildirme borcu

e)    Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu

f)     Konut ve çatılı işyerleri için à Kullanım giderlerini ödeme borcu (elektirik su vs)

II – Kira bedelini ödeme borcu

NOT :

- Eğer kiracı a ve b’ye aykırı davranırsa à Konut ve çatılı işyerlerinde düzeltilmesi için 30 günlük süre vererek, düzeltilmezse süre bitince; diğer yerlerde ise derhal KİRAYA VEREN SÖZLEŞMEYİ FESHEDEBİLİR.

- Ancak kiracı, konut ve çatılı işyerlerinde kasten ağır zarar verirse, 30 günlük süre verilmez.

- Kiracı, e ve d’ye aykırı davranırsa, kiraya veren kimsenin zararını karşılamak zorundadır.

*** Kiracınn iflası, ölümü, temerrüdü, veya önemli bir sebebin varlığı halinde kira sözleşmesi feshedilebilir.

EXTRA – KARZ VE ARİYET SÖZLEŞMELERİ

1-    ARİYET SÖZLEŞMESİ (KULLANIM ÖDÜNCÜ)

Ödünç verenin, bir şeyin karşılıksız olarak kullanılmasını ödünç alana bırakmayı ve ödünç alanın da o şeyi kullandıktan sonra geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir.

Rızai bir sözleşmedir. Karşılıksız bir sözleşmedir.

2-    KARZ SÖZLEŞMESİ (TÜKETİM ÖDÜNCÜ)

Ödünç verenin, bir miktar parayı yada tüketilebilen bir şeyi ödünç alana devretmeyi, ödünç alanın da aynı nitelik ve miktarda şeyi geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir.

Bu sözleşme kapsamında faiz de öngörülebilir.  Ancak bunun sözleşmede kararlaştırılması gerekir.

Borç doğuran ve rızai bir sözleşmedir.