Borçlar Hukuku Özel Hükümler Ders Notları - Kira Sözleşmesi
BORÇLAR HUKUKU ÖZEL HÜKÜMLER DERSİ – DERS NOTLARI – KİRA
SÖZLEŞMESİ 15.03.13
6570 sayılı kanun neredeyse
tamamen BK’nın içine konarak bu kanun kaldırılmıştır.
A) Genel
Hükümler :
Taşınır-taşınmaza
ilişkin hükümlere uygulanır. 6570 sayılı kanun, iskele, liman vs. yerlerde
bulunan alanlar için uygulanıyordu ama BK ile bu şart kaldırılmıştır.
Ayrıca BK 332 ve
devamındaki bazı maddelerin uygulanması 8 YIL için ertelenmiştir.
·
Adi Kira
Sözleşmeleri : Kanundaki tanımı : Konut veya
çatılı iş yerleri için yapılan, bir şeyin kullanılmasını ve bundan
yararlanılmasını kiracıya bırakarak, kiracının da buna karşılık olarak bir
tutarı ödemesini taahhüt ettiği anlaşmalardır.
Doktrindeki tanımı ise : Kiralayanın bir şeyin belli
bir süre kullanması için, belli bir ücret karşılığında kiraya verenin,
kiralayana vermeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.
Kurucu
Unsurları : 1- Bedel, 2 – Tarafların uyuşması, 3 – Kullanmaya tahsis
etme
Hukuki Niteliği :
1- Rızai Bir Sözleşmedir : İki tarafın
kira bedeli ve konusu belli olmak şartıyla karşılıklı iradeleri ile
yapmalarıdır. Teslim edilme şartı yoktur.
2- İvazlı (Karşılıklı borç doğuran) bir
sözleşmedir : Taraflardan biri kira konusu şeyi verirken, diğer taraf ise
kira bedelini ödeyecektir. Eğer bedel olmazsa kira sözleşmesi değil, ariyet
olur.
3- Sürekli bir borç ilişkisi doğuran
sözleşmedir : (Kiraya veren bakımından) : örneğin; kiralayan evi 1 yıl için
kiralıyorsa, 1 sene boyunca sürekli olarak evin kullanılmasını sağlamalıdır.
Kiracı bakımından ise dönemlik bir borç ilişkisi söz konusudur. Çünkü kira
bedelini dönem dönem öder.
·
Kira sözleşmeleri belirli bir süre için
olabileceği gibi, belirsiz sureli de olabilir. Belirli sureli kira sözleşmeleri
sona erdirilmezse, belirsiz sureli olur.
·
Kiracı ev sahibine ‘sürem bitti, ayrılıyorum’
demedikçe sözleşme kendiliğinden uzar. Kiraya veren çıkartamaz. Burada kanun
koyucu zayıf olan tarafı korumuştur.
·
Kiracı, bir kira dönemi içinde 2 kere ödemesini
geciktirirse, kiraya veren ikisinde de ihtar vererek kiracıyı evden
çıkartabilir. Ihtarlar noterden yapılmalıdır. Yahut kiraya veren haklı bir
sebebi varsa çıkartabilir. Her halükarda 10 yıl geçince sebep göstermeden sona
erdirebilir.
·
Fiyat artırımına ilişkin olarak eğer KİRA
SÖZLEŞMESİNDE bir oran varsa ona bakılır. Ancak ikinci sene ÜFE oranına bakılır.
Eğer bir oran yoksa yine ÜFE oranlarına bakılır.
·
Beş yılda bir kira bedelinin yeniden hakkaniyet
ölçüsünde belirlenmesi için mahkemeye başvurulur. Hakim %20ye dek indirim de
yapabilir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI
1 –
Tarafların Anlaşması : taraflar ücret ve süre konusunda anlaşmalıdır.
2-
Kiraya verilenin kullanım için devri : haklar ve iktisadi değer ancak
hasılat kirasına konu olur, adi kira sözleşmesine konu olamaz. Kiralanan malın
illaki kiraya verenin malı olmasına gerek yoktur. Kiraya verildiğinde
kiracıya devredilmeli ve sözleşme
bittiğinde kiracı, kiralayana verene geri vermelidir.
3- Kira
Ücreti : Tl veya döviz olarak belirlenebilir. Bu sözleşmede
belirtilmelidir. Ücret serbestçe belirlenebilir. Bunun tek sınırı Gabin
hükümleridir. Kira bedelinin ödenmemesi konusunda cezai şart geçerli değildir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI
Fiil ehliyetine sahip olan herkes
bu sözleşmeyi yapabilir. Örneğin müşterek malikler sahip oldukları şeyi
birlikte kiraya verirler. Kapıcı dairesi, apartman yöneticisi tarafından tek
başına kiraya verilemez. Kat mülkiyeti kanununa gore 4/5 lik olumlu bir oy
oranı gerekmektedir.
Aile konutu ise; aile konutu
üzerinde eşlerden biri ‘aile konutudur’ diye şerh koydurabilir. Aile konutunda
eşler, kiraya verene karşı birlikte sorumludurlar. Eşlerden birinin rızası
olmadan kira sözleşmesi feshedilemez.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ
Kanunda özel bir şekil şartı
öngörülmediğinden sözleşme serbestisinden söz edilir. Fakat ispat kolaylığı
açısından yazılı yapılması daha evladır. Kamu kurumlarına ait taşınmazların
kiraya verilmesinde ise noter onaylı ve yazılı olma şartı vardır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ
Belirli sureli olup olmaması sona
erdirme açısından önem taşır. Fesih bildirimi veya ikale sözleşmesi ile kiranın
sona erebilmesi için belirsiz süreli olmalıdır. Ikale sözleşmesi : yeni bir
sözleime yaparak eskisini geçersiz hale getirme.
Sözleşme yapılırken depozito
alınabilir. Ancak kanun koyucu üst sınır koymuştur. Kiracından en fazla 3
AYLIK depozito alınabilir. Bu depozito ortak bir hesaba yatırılır.
KİRAYA VERENİN BORÇLARI
1- Kiralananın, sözleşmede öngörülen kullanma amacına elverişli
şekilde teslim ve bu halde bulundurma borcu ; eğer gereği gibi teslim edilmemiş
ise ayıptan söz edilir. Örneğin;
- ev
üzerinde kamulaştırma olması : hukuki ayıp
- rutubet
varsa : maddi ayıp
- kiralayana
sürekli hakaret : manevi ayıp
Ayıptan sorumluluğun mevzubahis
olması için kiralayanın bundan haberdar olması gerekir. Ayıptan sorumluluğu
kaldıran sözleşmeler geçerlidir.
2- Ayıptan doğan sorumluluk
3-Zapttan Sorumluluk
4-Vergi ve yan giderlere katılma
borcu
Ayıp Halinde Kiracının Hakları :
ð
Ayıbın giderilmesini isteme hakkı / Tamir
(onarım) isteme hakkı
ð
Fesih hakkı (önemli ayıp – 306/2)
ð
Kira bedelinin indirilmesini isteme hakkı (370)
ð
Tazminat Talebi (305) kiracı seçimlik hak olarak
zararın giderilmesini ister. Tazminattan bahsedilebilmesi için kiraya verenin
kusuru olmalıdır.
Kira sözleşmesi varken orayı
satan alan kimse ancak ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye ettirebilir.
Kira hakkı bir ayni hak değil,
alacak hakkıdır. Ancak ilgili kimseye karşı ileri sürülebilir. Tapuya şerh verilirse kuvvetlendirilmiş bir
alacak hakkı söz konusu olur. Şerh varsa, satın alan kimse tapuya güven ilkesi
gereği hiçbir şekilde tahliye isteyemez.
Yıllık 3bin lirayı geçen ödemeler
banka üzerinden yapılmalıdır.
Ayıptan Sorumluluğun Şartları
§
Kiralanan Ayıplı Olmalıdır : Kira sözleşmesinde
ayıp, kiralananın kira sözleşmesiyle öngörülen kullanma amacına uygun
vasıflardan yoksun olmasıdır. Kiralayanın kusurundan, beklenmedik halden veya
diğer kiracıların davranışlarından doğan ayıplardan kiralayan sorumludur.
§
Kiracı ayıbı bilmemelidir : Kiracı, sözleşmenin
kurulduğu anda kiralananda mevcut olduğunu bildiği veya bilmesi gereken ayıplar
için kiraya verene karşı ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvuramaz.
§
Kiralayanın sorumluluğuunu kaldıran veya
sınırlandıran bir sözleşme bulunmamalıdır : bu anlaşmaların yapılmasına iki
sınırlama getirilmiştir. 1.si, konut veya çatılı işyeri kiralarında kiracı
aleyhine değişiklik yapılamaz. 2.si, konut veya çatılı işyeri dışındaki kira
sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla kiracı
aleyhine düzenleme yapılamaz.
KİRACININ BORÇLARI
I - Kiralananın kullanılmasına
ilişkin borçları
a)
Kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle
kullanma borcu
b)
Komşulara saygı gösterme borcu
c)
Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
d)
Kiracının, ayıpları kiraya verene bildirme borcu
e)
Ayıpların giderilmesine ve kiralananın
gösterilmesine katlanma borcu
f)
Konut ve çatılı işyerleri için à Kullanım giderlerini
ödeme borcu (elektirik su vs)
II – Kira bedelini ödeme borcu
NOT :
- Eğer kiracı a ve b’ye aykırı
davranırsa à
Konut ve çatılı işyerlerinde düzeltilmesi için 30 günlük süre vererek,
düzeltilmezse süre bitince; diğer yerlerde ise derhal KİRAYA VEREN SÖZLEŞMEYİ FESHEDEBİLİR.
- Ancak kiracı, konut ve çatılı
işyerlerinde kasten ağır zarar verirse, 30 günlük süre verilmez.
- Kiracı, e ve d’ye aykırı
davranırsa, kiraya veren kimsenin zararını karşılamak zorundadır.
*** Kiracınn iflası, ölümü,
temerrüdü, veya önemli bir sebebin varlığı halinde kira sözleşmesi
feshedilebilir.
EXTRA – KARZ VE ARİYET SÖZLEŞMELERİ
1-
ARİYET
SÖZLEŞMESİ (KULLANIM ÖDÜNCÜ)
Ödünç verenin, bir şeyin karşılıksız
olarak kullanılmasını ödünç alana bırakmayı ve ödünç alanın da o şeyi
kullandıktan sonra geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir.
Rızai bir sözleşmedir.
Karşılıksız bir sözleşmedir.
2- KARZ
SÖZLEŞMESİ (TÜKETİM ÖDÜNCÜ)
Ödünç verenin, bir miktar parayı
yada tüketilebilen bir şeyi ödünç alana devretmeyi, ödünç alanın da aynı
nitelik ve miktarda şeyi geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir.
Bu sözleşme kapsamında faiz de
öngörülebilir. Ancak bunun sözleşmede
kararlaştırılması gerekir.
Borç doğuran ve rızai bir
sözleşmedir.
İyi günler,
YanıtlaSilGüzel bir anlatım çok teşekkürler. Gerçekten sade ve açık olmuş.
Bu konuyla ilgili bir video için http://www.kirasozlesmeleri.com/6098-sayili-turk-borclar-kanununda-kira-sozlesmesi/ adresine bakabilirsiniz.
''kiraya verilenin kullanım için devri'' kısmında kiralayan kelimesini kiracı anlamında kullanmışsınız. kiralayan kiraya veren demektir.
YanıtlaSilteşekkür ederiz.
Sil